【大河财立方 记者 秦龙】 房地产融资端迎来重磅利好政策。
1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》。
大河财立方记者注意到，《通知》重点明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司(含并表子公司)存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。通俗来讲，经营性物业贷款的资金使用范围扩大，经营性物业贷款可偿还存量房地产贷款和地产债。
与此同时，《通知》细化了商业银行经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求。如《通知》所称经营性物业贷款，是指商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。
业内专家具体如何看待上述政策，该政策有何亮点?对于房企融资端有何意义?对此，大河财立方记者采访了同策研究院首席研究员宋红卫、中国企业资本联盟副理事长柏文喜、广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉、诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪多位业内专家，对该政策进行解读。
宋红卫：“一视同仁满足不同属性的房企融资需求” 有了可操作性和落地性
宋红卫认为该政策亮点有四个：第一，自中央提出金融高质量发展以来，金融领域推动了一系列政策改革和调整，其中，防范房地产领域系统性风险也是金融高质量发展的重要内容之一。较以往的政策相比，该政策具有长期指导意义。
第二，从房企纾困的角度来看，一视同仁满足不同属性的房企融资需求有了可操作性和落地性。以往政策尽管也提出一视同仁满足不同属性房企的融资需求，但是标准、途径、方式均未明确。因此，前期民企房企的实际融资环境并没有实质性改变，这次政策具备了落地操作性。
第三，房企纾困的方式从“保项目”向“保企业”转型的趋势明显，前期的经验也表明仅救项目最终很难保住企业，唯有企业稳定才能解决风险。
第四，本次政策救助力度较以往明显提高。
可以看到，救助的方式以存量贷款置换展期的方式来进行，最大的优势在于既能满足现金流紧张的房企当前偿债的压力，2024年上半年仍然是房企债务集中到期的集中时间段，偿债压力比较大，该政策在一定程度上能够解决房企短期偿债的现金流需求，实现不违约，不爆雷。房企的信用能够得到保护，有利于资本市场对于房企信心和预期，有利于进一步拓宽融资通道。一旦短期偿债压力下降、融资通道打通，房企就会实现新的投资、开发、销售及现金流回收，实现新的业务循环，这才是企业自救的闭环逻辑。与此同时，能够满足银行风险不扩张的目的，主要集中在存量贷款的置换展期上，达到风险可控。
柏文喜：有助于降低企业融资成本 优化企业债务结构，提高房企流动性
对于上述政策，柏文喜认为有几个亮点：首先，政策细化了商业银行经营性物业贷款业务的管理口径、期限、额度、用途等要求，这有助于规范银行业务操作，提高贷款发放的透明度和可预测性;其次，政策明确了对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业的支持，这有助于激发市场活力，促进房地产市场的健康发展。
两部门明确，经营性物业贷款可用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。
这对于房企融资端的意义在于：
首先，有助于降低房企的融资成本。通过用经营性物业贷款偿还存量贷款和公开市场债券，房企可以减少利息支出和债券发行成本，从而降低融资成本。其次，有助于优化房企的债务结构。房企可以通过经营性物业贷款的还款来逐步置换高成本的债务，从而优化债务结构，提高财务稳健性。最后，有助于提高房企的流动性。在房地产市场下行压力较大的情况下，房企的流动性受到一定程度的制约。通过经营性物业贷款的还款，房企可以缓解短期内的还款压力，提高流动性水平。
李宇嘉：解决房地产和银行之间信息不对称 诞生房地产白名单的唯一路径
李宇嘉认为，发布这一政策的根本目的是改变银行单一的依赖抵押物价值保障为依据的贷款投放，改变为承贷物业经营状况、评估价值，以及借款人及其集团公司的偿债能力、信用状况、担保方式等综合因素确定，以承贷物业本身现金流为第一还款来源。这是解决房地产和银行之间信息不对称，诞生房地产白名单的唯一路径。
倒逼存量时代物业经营价值最大化。在增量时代，房地产融资靠的是房价和地价上涨预期，这一逻辑在存量时代是难以维持的。因为房价和地价很难保持上涨。这时就需要发挥企业存量物业经营价值和现金流价值的最大化。有这样的物业、经营团队和能力，即便企业集团整体风险是存在的，但部分用于良好的物业是不受企业风险影响的，从而倒逼企业加大存量物业经营价值，最大化导向的运营，也使得抵押价值和评估价值得以最大化。
房地产金融支持的新时代到来。据了解，经营性物业贷款的用途很广泛，可用于承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，以及置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等。而且贷款期限比开发贷还要长，经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，远比开发贷三年以内的周期要长。而且现金流良好的物业，其利率会比较低。
这对商业银行贷款经营和风险控制创新是巨大的考验，也是政策能否见效的关键。《通知》提出，商业银行应严格开展贷前调查和贷中审查，科学区分房地产开发企业与集团控股公司风险，承贷物业有共同产权人或第三方权利人的，贷款前应取得其书面同意。
因此，总的来看，政策对商业银行过去一味地依赖抵押物市场价值上涨来维护银行债权的简单经营逻辑和风控是巨大的考验，需要商业银行具备经营性物业经营的市场前景和现金流判断。如果能做到这一点，经营性物业贷款将会获得放量增长，从而实现房地产风险的防范和控制，从中也能厘清哪些房地产企业是优质的，这也是房地产白名单诞生的唯一路径。与此同时，对于稳健经营和长期持有运营不动产的房企来说可谓重大利好。
关荣雪：房企融资渠道进一步扩大 债务化解迎来了又一重磅利器
关荣雪认为，此次政策意味着金融支持房地产的力度进一步加大，且更加全面，更加利好于涉猎商业办公等企业资金流的改善，支持优质房企盘活存量资产，既有助于解决房企融资需求，又有利于防范化解风险。本次政策最大的亮点在于经营性物业贷款的用途有了进一步的突破，以前经营性物业贷款一般只能用于本项目，如今只要是一个控股集团下的都能用，更加全面地盘活了企业资金，缓解房企现金流压力。
此举意味着房企融资渠道进一步扩大，债务化解迎来了又一重磅利器，对房企融资端具有重要的积极意义。两部门明确经营性物业贷款可用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券，这对于房企来说，扩大了贷款的使用范围有利于其流动性。房企可以进一步盘活存量资产，通过经营性物业贷款改善自身流动性，或置换存量债务，优化债务结构，降低短期偿债压力，恢复经营动力。
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