现房销售真的来了?1月15日，2024年郑州楼市迎来第一场土拍，经过2小时的激战，郑州市郑汴海义管理有限公司以7.9亿元总价，溢价36%摘得郑政东出【2023】28号地块。据悉，该宗地是郑州试点现房销售的首个地块。
这是否标志着郑州已经迈入了“现房销售”新时代?在购房者的期待中，我们离全面现房销售还有多远？
“现房销售”已成社会“新热点”
近年来，市场上主流的销售模式为“期房销售”，已实行近三十年。
据悉，“期房销售”模式源起于香港。在20世纪90年代，内地住房制度改革初期，引入了商品房预售制度，在一定程度上为房企融资提供了支持，进一步促进了商品房市场发展。
但一段时间内，因为持续通过高周转追求市场规模，也导致部分房企债务规模过大。不能准时交房、房屋质量不高的情况时有发生，在此情形之下，购房者对于“一手交钱一手交房”模式的期待值越来越高。
有业内人士指出，相比于预售制，现房销售更符合大众对商品房销售的期望，同时更考验开发企业的资金实力，产品力和品牌力。2021年以来北京、杭州、西安等多地推进试点现房销售，郑州也是其中之一。
2023年8月3日，郑州市八部门联合发布“郑15条”，第九条明确表示要推进商品房现房销售： 稳妥推进商品房“现房销售”试点，着力抓好郑东新区和惠济区各一个试点项目。此次郑汴建投 海义地产公司摘得的郑政东出【2023】28号地块，便是其中一个试点现房销售的地块。
“进入存量时代以后，房产市场进入了‘买方市场’，购房者拥有更多话语权，推动着市场主动选择现房销售，推进现房销售是民心所向。”一位业内人士表示，现房销售制度是“所见即所得”，可以保障房屋质量，有效避免虚假宣传、质量瑕疵、延期交付等风险。但对于房企来说，要求也更高，“若项目建成后销售不及预期，前期投入资金的回收就成为了难题，这也要求房企要更加审慎拿地、精准管控、提高品质”。
目前郑州市场上 有不少楼盘在销售现房
随着现房销售的话题讨论度不断提升，郑州有不少在售项目都打出了“现房销售”的宣传口号，强调“所见即所得”。
“我们部分产品是实景现房，再加上价格优惠，对于客户还是很有吸引力的。”经开区某项目的置业顾问表示，近期不少购房者都是冲着“现房”来的。
此外，记者走访市场时发现，这些竣工或部分竣工的楼盘能让购房者更直观感受到楼盘的园林、产品、户型和建筑质量。而置业顾问也热衷于指引客户走进小区，通过实地体验的方式来介绍项目产品。“期房营销的是预期，而现房则是实实在在的实物展示，能清楚地看到房子，看到周边的配套，是真正的‘所见即所得’。”金水区某待交付项目的置业顾问萌萌告诉记者。
不过，此现房非彼现房，“购房者们期待的现房是项目自开盘出售时就可以直接入住的房源，而如今市面上绝大多数现房楼盘多是由于尾盘或者因项目体量大、去化慢，由期房硬是拖成了现房。”某房企营销经理告诉记者。
而针对如何购买现房，他提醒各位购房者，不要一看到“现房”两个字就忘乎所以，目前郑州市面上售卖的现房实际上并非大众理解的、真正意义上的“现房”，所以在具体购买时，购房者还要仔细考量，看中的现房究竟是开发商保留的“经典房源”，还是由于朝向、楼层、通风、采光等都较差而卖不出去的“尾房”。此外，还有些房源是因为积压、手续不全、历史遗留、拆迁周转等原因造成的闲置，在购买时要查验开发商是否有卖房所需的证件，是否真实有效，这样能有效避免损失。
全面推行现房销售制度仍面临不小挑战 建议循序渐进式推进
“现房销售渐行渐近，但不代表期房预售会很快退出历史舞台。” 诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，期房预售在短期内仍然存在一定的价值，如现房销售会在一定程度上推升购房成本，购房者的负担有所加重;而且取消期房模式，则市场供应周期将拉长，短期供应量减少，市场需要重新调整与适应，对行业而言也是一个比较大的考验。
至于郑州何时才能实现全面的“现房销售”，中指研究院河南公司总经理梁波涛表示，郑州全面现房销售仍需时间，未来一段时期内预计仍是期房销售与现房销售并行，一方面在于存量住宅项目和存量住宅用地较多，仍需较长时间消化。另一方面现房销售对房企资金实力要求高，全面实施可能影响房企来郑投资动力。此外，郑州仍是人口净流入大市，住房需求将保持旺盛，期房销售过急的全面转向现房销售，可能导致阶段性供需紧张，不利于市场平稳发展。建议现房销售推进上控制好节奏和力度，需充分结合市场发展情况，保障市场平稳健康运行。对房企而言，最大的风险在于销售节点大幅延迟之后，市场未知因素随之增加，房企资金压力明显加大的同时，需要应对更大的销售不确定性，对企业的操盘能力提出更高要求。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪则认为，尽管郑州相关政策落地速度有所加快，但全面推行现房销售制度仍面临不小的挑战，短期建议通过在核心城市部分项目进行试点的方式推进，循序渐进式推进，不断优化调整。对于开发商来说，全面实行“现房销售”最大的挑战和风险更多是来源于开发到出售全链条资金流的压力，目前不少开发商资金链较为紧张，若一刀切的推行现房销售，可能会导致不少开发商淘汰出局，加剧行业风险。（大河报·豫视频记者 韩懿亭）
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