“收储”商品房用作保障房或将在全国铺开，哪些问题值得关注？ -1929cc威尼斯

【大河财立方 记者 秦龙】面向县级以上城市，收购存量商品房用作保障房或将在全国铺开。

6月20日，住房城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议。会上，住房城乡建设部明确表示，各地要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。

多位业内专家在接受大河财立方记者采访时表示，面向县级以上城市，收购存量商品房用作保障房，意味着该政策适用范围明显扩大，或将在全国铺开。这说明房地产领域，保交楼、去库存到了全面攻坚战阶段。不过，后续推进过程中也面临一定挑战。

多地已进行实践 

以“收储”方式消化存量房产

今年4月30日，中央政治局会议就提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。5月17日召开的全国切实做好保交房工作视频会议明确，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。当日，央行宣布设立3000亿保障性住房再贷款。

大河财立方记者发现，收购存量房作保障性住房在全国多地已进行了探索和实践。通过“收储”方式消化存量房产已成为当下房地产“去库存”核心政策之一。

早在2023年1月，央行创设1000亿元租赁住房贷款支持计划，在重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个城市开展试点，支持批量收购存量住房用作保障性租赁住房。

来自中指研究院监测信息，今年二季度以来，湖北、宁夏等省份，昆明、南京等城市明确可以收购符合条件的存量房源用作保障性住房，贵阳、惠州、临沧、大理、杭州等城市或城市部分区域发布征集商品房用作保障性住房的公告，由国有企业在部分行政区域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。

从已出台相关政策的城市来看，多数城市未明确具体定价规则，少数城市明确按照周边房源进行定价。如惠州提出“以同地段保障性住房重置价格为参考上限”，杭州临安明确“以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价”。此外，广州市增城区新塘镇购买市场化商品房作为安置房源则采用成本法确定房源交易单价，原则上为“土地成本 建安成本”，为其他城市提供了一定参考。

面向县级以上城市 

如何推进成业内关注焦点

收购存量商品房用作保障房面向县级以上城市，后续如何推进?面临哪些挑战?哪些问题值得关注?

对于推进方式与要求，住房城乡建设部在视频会上指出，市县根据本地区房地产市场情况，综合考虑保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等因素，按照“政府主导、市场化运作”的思路，自主决策、自愿参与。要坚持以需定购，准确摸清需求，细致摸排本地区保障性住房需求底数和已建成存量商品房情况，合理确定可用作保障性住房的商品房房源，提前锁定保障性住房需求。

对此，广东省城乡规划院住房政策研究中心研究员李宇嘉表示，尽管保障性住房需求存在，但由于新市民需求的差异化较大，加上下跌以后房价较低，且仍旧存在跌价预期，而且可选择的区域范围、产品范围较广，因此，各地要坚持以需定购。市县需准确摸清需求。

不过，部分业内专家亦担忧，低能级城市的购买力、资产价格变动情况以及地方政府的财政实力等与大城市有差异。在保交楼、去库存方面，面临的形势比核心城市更为严峻，解决起来难度会更高。

就此，同策研究院研究总监宋红卫在接受大河财立方记者采访时提出了几点顾虑与问题：第一，地方政府或者国企相关平台公司的资金实力能否支撑收购任务;第二，在低能级城市存在资金缺口的情况下，能够获取财政或者专项贷款的支持;第三，最大的难点还在于对于保障住房的潜在需求量的评估。“这个工作很重要，一旦评估失误，就会造成资源的损失和浪费。”

此外，会议提到，要坚持规范实施，防范各类风险，做到收购主体规范、收购过程规范、配售配租规范，做到收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续。

李宇嘉认为，坚持“三规范、三合适”，一方面是为了避免道德风险，避免由于收购的价格高、项目存在瑕疵，不符合收购要求，救助了开发商而把政府及国企拖进去;另一方面，也是为了做到供需匹配，把好事办好、实事办实。

镜鉴咨询创始人张宏伟则在接受大河财立方记者采访时表示对“收储”资金重点关注。“政策覆盖面扩大后，以3000亿保障性住房再贷款的资金总量落地到全国2000多个县市来讲，每个县市的资金量就显得有限且过于分散，期待全国层面出台更多的相关资金支持政策。”